Solitamente, l'iter da seguire nella compravendita di un immobile, parte dall'acquirente con:
Di norma non è obbligatorio per il venditore versare imposte sulla vendita della propria abitazione, anche quando questa genera un guadagno. In alcune situazioni particolari però chi vende casa paga le tasse, ad esempio nel caso di immobili ereditati o quando la transazione genera una plusvalenza.
In genere le spese notarili sono quasi sempre a completo carico di chi acquista ma nulla vieta che si possano prendere accordi diversi tra le parti.
Esse sono:
Alle varie tasse, si dovrà poi aggiungere il costo della prestazione professionale del notaio che ha stipulato l’atto.
L'onorario professionale può variare sia in base alla zona che al prezzo dell'immobile a cui si aggiungono le imposte, che possono variare sensibilmente a seconda del tipo di compravendita.
Il venditore è sempre tenuto, invece, a sostenere alcune altre spese. Parliamo di quelle inerenti a eventuali sanatorie, aggiornamenti di planimetrie, di dati catastali, della Certificazione Energetica, dichiarazioni di successione o trascrizioni di eredità non effettuate in precedenza (c.d. accettazione di eredità)
La trascrizione dell'accettazione tacita di eredità costituisce una questione delicata dell'attività notarile. Essa comporta dei costi di imposte e tasse a carico della parte venditrice. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha disposto quanto segue: “il notaio richiesto di stipulare un atto, avente per oggetto immobili di provenienza successoria, che comporti accettazione tacita di eredità, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 476 c.c. (qualora non trova già trascritta una precedente accettazione espressa o tacita) è tenuto anche a curare la trascrizione dell’intervenuta accettazione di eredità in ottemperanza al disposto dell’art. 2648 c.c.”.
Il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.
Dal primo luglio 2010 è entrata in vigore la norma che impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima dell’atto di rogito.
Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, deve verificare che l’immobile sia presente in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale). Egli dovrà dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondano allo stato di fatto del fabbricato.
L’Agenzia del Territorio, con la Circolare n. 2 del 9 luglio 2010, ha precisato che quando la planimetria catastale non riproduce perfettamente la situazione attuale dell’immobile, l’intestatario deve presentare, prima del rogito, una denuncia di variazione allegando la planimetria aggiornata. Questo sia che si tratti di una difformità originaria, sia che derivi da modifiche eseguite successivamente e non comunicate di conseguenza al Catasto.
L’Agenzia del Territorio ha chiarito però che non assumono rilievo le variazioni di toponomastica (il nome delle vie e i numeri civici), i nomi dei confinanti e ogni altro elemento che non influisce sulla corretta determinazione della rendita.
E’ la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'unità immobiliare ed i relativi dati catastali e planimetrici.
E’ la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e l'insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell'edificio.
La verifica della conformità urbanistica di un immobile si effettua confrontando il progetto presente in Comune con lo stato di fatto. Tale operazione va affidata ad un tecnico qualificato, che provvede a visionare l'edificio/immobile confrontandolo con i titoli abilitativi presenti negli archivi comunali
La conformità urbanistica è data solo confrontando il titolo abilitativo con cui l'immobile è stato autorizzato con lo stato di fatto. Non bisogna equivocare la legittimità urbanistica con la commerciabilità. La prima legge urbanistica è del 1942, da quell'anno sino al 1967 sono state rilasciate moltissime licenze
Per avere il certificato di conformità urbanistica dovrai farne richiesta ad un tecnico come un geometra, un architetto oppure un ingegnere. Il professionista si occuperà di verificare la corrispondenza tra titoli edilizi, i dati catastali e lo stato di fatto dell'immobile redigendo poi il documento finale.
In pratica non si può più vendere un immobile se:
Per entrambe le parti acquirente e venditore, serviranno i documenti sotto elencati:
Solo per i cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso
Note: Nel caso in cui l’indirizzo presente sulla carta d’identità non corrispondesse all’ attuale indirizzo di residenza, si dovrà anche fornire un documento che attesti la residenza attuale, come un semplice certificato di residenza.
Solo per il Venditore:
Qualora l’immobile sia intestato ad una società si dovranno aggiungere anche i documenti anagrafici della stessa società, ovvero:
Il valore di mercato di un immobile viene ricavato da quelli che si chiamano criteri di valutazione ma che di fatto sono i coefficienti di merito.
Equivale alla superficie convenzionale vendibile, data dalla somma di:
La quotazione di un immobile è un valore ricavato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio.
Esso è basato sui metri quadrati commerciali dell’immobile oggetto di stima, dalla zona omogenea in cui si trova (in mancanza si fa riferimento alla zona limitrofa o analoga censita), al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente una data certa, e allo stato conservativo normale. Viene calcolata moltiplicando la superficie commerciale per la quotazione al metro quadrato per il coefficiente di merito.
Sono relativi alle caratteristiche dell’immobile come ad esempio:
piano seminterrato (-25% con ascensore e senza), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore); Le abitazioni più apprezzate sono quelle a partire dal terzo piano in su, ma solo se nell’edificio è presente l’ascensore. (Coefficiente: da -30% a +20%)
Coefficienti di merito interni per la valutazione di un immobile dipendono dall’immobile e dalle sue caratteristiche di conservazione, se nuovo o da ristrutturare.
La risposta può variare a seconda dei casi, ma naturalmente sul mercato avrà una valutazione migliore quello nuovo. (Coefficiente: da -10% a +10%) Luminosità: l’illuminazione naturale per gran parte della giornata aumenta di gran lunga il valore dell’abitazione. (Coefficiente: da -5% a +10%) Esposizione e Vista: c’è una bella differenza tra un immobile con vista su un paesaggio panoramico e uno che si affaccia su una corte interna, soprattutto se con esposizione totalmente a nord. (Coefficiente: da -10% a +10%) Edificio: un appartamento ubicato in un edificio costruito più di quarant’anni fa ottiene valutazioni migliori di uno situato all’interno di una struttura più recente, ma solo se conservato in ottimo stato. (Coefficiente: da -15% a +10%) Riscaldamento: Un immobile con impianto di riscaldamento autonomo può far guadagnare nella valutazione della casa fino a 5 punti percentuali. (Coefficiente da -5% a 5%).
Coefficienti di merito esterni per la valutazione dell’immobile.
Esistono anche dei coefficienti esterni che incidono notevolmente sul valore dell’immobile. Essi riguardano l’ubicazione dello stesso sul territorio. Infatti, la posizione è uno dei fattori più determinanti del prezzo e cambia a seconda di:
Città di riferimentoStato locativo:
questo parametro indica la presenza o meno di un contratto d’affitto. Secondo questa condizione le abitazioni vengono classificate in: libere, locate a canone libero e abitazioni locate stagionalmente. Ovviamente quelle libere avranno più valore rispetto a quelle aventi qualche tipo di vincolo di locazione.
Abitazioni libere (coefficiente di merito 100%), abitazioni locate a canone libero (-20%); abitazioni locate stagionalmente (-5%);
Riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%);
Esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%);
Stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%);
Luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).
L’imposta di registro: si deve calcolare il 2% sul canone annuo. Quello che si ottiene come risultato lo si moltiplica per il numero delle annualità del contratto di locazione.
L’imposta in oggetto va divisa, in parti uguali, tra proprietario e inquilino.
Per affittare la tua casa in modo regolare, ricordati anche di comunicare la registrazione del contratto di locazione entro 60 (sessanta) giorni, sia al conduttore sia all'amministrazione del condominio.
La comunicazione si può inoltrare con raccomandata A/R oppure tramite PEC.